Il settore dell’ospitalità in Italia sta vivendo un momento di grande fermento. Nel 2026, il mercato immobiliare alberghiero ha registrato un volume di investimenti pari a circa 2,3 miliardi di euro, con un aumento del 20% rispetto all’anno precedente. Questo risultato è trainato dal ritorno dei flussi turistici internazionali, in particolare da Stati Uniti e Medio Oriente, che hanno superato i livelli pre-pandemia.
La crescita del settore è stata analizzata in dettaglio dal Real Estate Data Hub un rapporto realizzato dall’Ufficio Studi RYZE e dal Centro Studi REMAX Italia con la collaborazione dell’Ufficio Studi 24MAX. Il rapporto evidenzia come le strategie degli operatori siano principalmente orientate a interventi value-add che rappresentano circa l’80% delle operazioni e sono focalizzati sulla riqualificazione, riconversione e riposizionamento degli asset esistenti.
I flussi turistici in crescita
Secondo i dati ISTAT l’Italia ha registrato nel 2026 79,4 milioni di arrivi e 268,4 milioni di presenze entrambi in crescita del 6% rispetto al 2026. La domanda internazionale ha registrato un aumento dell’8,5%, mentre quella domestica è cresciuta in modo più contenuto. Le strutture alberghiere hanno segnato un aumento del 5% delle presenze, superato dal comparto extralberghiero, che ha registrato una crescita dell’8,5%, favorito da una permanenza media più lunga.
L’offerta alberghiera nazionale
L’Italia conta quasi 33.000 strutture ricettive per oltre 1,1 milioni di camere e circa 2,3 milioni di posti letto. L’offerta è concentrata nei segmenti intermedi: oltre la metà del mercato è costituito da hotel a 3 stelle, il 20% da 4 stelle, mentre i 5 stelle si fermano al 2-3%. Le catene alberghiere rappresentano una quota minoritaria, pari al 7% delle strutture, di cui il 70% riconducibile a marchi nazionali.
Sul fronte operativo, il segmento 4 stelle ha registrato un’occupazione media del 70% e un ADR (Average Daily Rate) di 128 euro, in crescita del 2,4%. Roma guida la classifica con il 25% dei volumi investiti, seguita da Milano (16%) e Venezia (10%). Le destinazioni leisure mantengono comunque un peso rilevante, pari a circa un terzo degli investimenti complessivi, con particolare interesse per il Golfo di Napoli, la Toscana e il Lago di Como.
Le strategie di investimento
Sul lato degli investitori, prevalgono gli operatori alberghieri (30% dei volumi), seguiti da family office (22%) e investitori istituzionali (21%); i fondi di private equity si attestano al 16%. Le strategie value-add restano dominanti, con il 62% delle transazioni orientate a sviluppo, riconversione e ristrutturazione. I capitali esteri superano quelli domestici, con il 53% dei volumi complessivi, provenienti soprattutto da investitori europei, nordamericani e sudamericani.
Un trend in forte espansione riguarda la trasformazione di immobili a uso originario diverso in strutture ricettive. Questa strategia consente di valorizzare location centrali riducendo tempi e complessità rispetto agli sviluppi greenfield. Le conversioni si configurano così come leva per ampliare l’offerta alberghiera nelle destinazioni più attrattive, contribuendo anche alla rigenerazione urbana.
Cresce inoltre l’attenzione verso nuovi format legati alla mobilità, in particolare gli airport hotel di nuova generazione, e verso le prospettive di sviluppo in chiave wellness nelle destinazioni leisure, oltre che nelle città secondarie con stock alberghiero da rinnovare. I brand internazionali restano un fattore chiave nelle strategie di valorizzazione ed exit, pur lasciando spazio a operatori indipendenti capaci di distinguersi con concept di nicchia.
